Согласно законодательству распорядиться по собственному усмотрению квартирой, которая находится в залоге у банка, без ведома кредитора не получится. Заложенное жилье – гарантия для банка на случай, если заемщик в силу каких-либо обстоятельств станет неплатежеспособным. Тогда по решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Зарегистрировать в Росреестре переход права собственности от продавца к покупателю без согласия банка-кредитора тоже не выйдет.
Схема расчетов, когда покупатель расплачивается собственными сбережениями, самая безопасная как для продавца, так и для покупателя. Однако цена продажи должна быть не меньше задолженности продавца. Если в силу рыночной ситуации цены на жилье снизились и сумма сделки не может покрыть остаток по кредиту, получить одобрение банка на сделку навряд ли удастся.
Как правило, банки одобряют сделки с ипотечными квартирами в двух случаях: если по результатам сделки долг по кредиту будет полностью выплачен или если его возьмет на себя покупатель. Еще одно важное условие, к которому надо быть готовым, - все расчеты по сделке будут проходить через ипотечный банк продавца. Это значительно снижает риски для всех участников сделки, так как банк проконтролирует, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, а продавец гарантировано получил деньги за квартиру и погасил долг.
